Variables explicativas de las tasas de capitalización de las Fibras en México

Abstract

Una variable fundamental para comprender el valor y precio en el mercado de las FIBRAS es la tasa de capitalización de la utilidad operativa neta en el tiempo; el objetivo es el de determinar la tasa de capitalización implícita asumida por el mercado, para explicar su nivel o valor en función de variables de mercado y financieras de cada FIBRA en México. El método para estimar las tasas de capitalización es con la metodología de valuación neta de los activos, mientras que para el análisis de su nivel o valor se utiliza el método de regresión de bosques aleatorios o random forest. Los resultados indican que las variables que más explican o determinan las tasas de capitalización de mayoría de las FIBRAS en México sonla tasa de ocupación de los inmuebles, así como las tasas de interés del mercado local (Bono M10 años y EMBI). Se concluye que los inversionistas o mercado priorizan el nivel de ocupación de todos los activos inmuebles de las FIBRAS, además del rendimiento o costo de oportunidad que paga el mercado de dinero mexicano.